Almacenes industriales: Oferta al límite y una demanda que no se apaga

Artículo publicado por El Comercio y escrito por el periodista Israel Lozano Girón. Gráfica: Fuente: Colliers / Infografía: Luis Huaitan

No parece difícil descifrar qué hizo que la demanda por almacenes industriales en la capital no se haya apagado durante estos últimos meses: si repentinamente dejas de vender, en algún lugar la mercancía se debe preservar. Sin embargo, existen nuevos elementos que hoy le permiten a este rubro un impulso adicional y la oportunidad de no postergar sus planes de crecimiento.
“La demanda por espacios se ha incrementado poco más de 20%. Es un mercado que no es tan dinámico como el de oficinas o tiendas comerciales, pero hoy sí se nota el incremento”, explica Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International Perú.
Aquí la razón: el comercio electrónico tuvo un crecimiento del 240% durante el periodo de cuarentena, según la Cámara Peruana de Comercio Electrónico. Esto naturalmente ha hecho que las empresas diseñen nuevas estrategias de venta intentando priorizar la eficiencia.

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“Antes, la relación business to business era parte de la pieza clásica de distribución (de la empresa al distribuidor); pero ahora todo está migrando a una relación business to consumer (de la empresa al cliente). La marca te lo en-trega directamente desde su almacén”, explica Vidal.
Siendo ese el caso, la eficiencia para la distribución es una de las nuevas preocupaciones del rubro industrial y de importadores; pero Lima refleja claramente un desafío para tal labor. “Lo interesante es que hoy la ubicación de los almacenes ya es descentralizada”, agrega.

Ubicación y stock
En Lima existen cuatro zonas estratégicas para el mercado de almacenaje. El mayor porcentaje de espacios se encuentra hoy en la zona sur de Lima, en distritos como Villa El Salvador, Chorrillos, San Juan de Miraflores y Lurín. En conjunto, estos distritos concentran poco más del 58% de la oferta existen-te, según data de Colliers.

A continuación se encuentra San Juan de Lurigancho en la Lima Este; mien-tras que en Lima Oeste el stock está en los distritos de Callao y Ventanilla. En total, todas estas zonas de Lima concentran un stock de almacenes clase A que alcanza los 266.000 metros cuadrados. La tasa de vacancia de este stock es de 1,8%; lo que evidencia que ya se encuentra al límite. Otros países en la región tienen un promedio de vacancia superior al 10%; sin embargo, también tienen mayores espacios. Lima se acerca más a la realidad de Costa Rica. Su capital, San José, cuenta con un metraje total de almacenes que alcanza los 300.858 metros cuadrados y su porcentaje de vacancia es de 19,7%.

Chile, por su parte, tiene un stock de 1′374.488 metros cuadrados y una vacancia de 4,4%; similar situación con Colombia, donde existen 1′747.348 metros cuadrados y una vacancia de 14,2%. El país de la región que tiene el mayor espacio es México, con un stock 11′774.081 metros cuadrados y una vacancia de 2,7%.
¿Qué sucede en dichos países que no está sucediendo en el Perú? Vidal lo explica: “Son países con mayor desarrollo industrial. Nosotros como país ha-ce mucho hemos dejado de ser un país productor. Los almacenes que tenemos aquí están más asociados a la importación”.
Lo que sí es cierto es que un 1,8% de vacancia para Lima indica que la oferta está al límite y se requiere el desarrollo de nuevos espacios.
Las proyecciones de Colliers indican que, a mediano plazo, el inventario de almacenes tipo A se incrementaría en más de 110.000 m2 de nueva oferta, resultado de las ampliaciones que se están realizando en los centros logísticos operativos.
Estos espacios se encuentran actualmente en construcción y estarían siendo entregados, progresivamente, durante el 2020 y el 2021. Lima Sur y Oeste concentran el 91% de este nuevo metraje que entrará al stock.

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Situación de los almacenes industriales en Lima. (Fuente: Colliers / Infografía: Luis Huaitan)

Experiencias
Almacenes Central Huachipa, según cuenta su gerente general adjunto, Gonzalo Vega, hoy no cuenta con ningún espacio disponible. “Hemos llenado más de 15 mil metros. Estamos construyendo 10 mil metros de los cuales 7.500 ya están tomados”, explica en diálogo con Día 1.
Así, este importante condominio logístico ubicado en Huachipa se prepara para enfrentar mayores pedidos de espacios por parte de todo tipo de empresas. “En la cuarentena, hubo una sobredemanda de los metros cuadrados porque aquellos que importaban tuvieron que guardar su mercadería. Esa de-manda, en la medida que empiecen a retomarse las ventas, va a descender”, asevera.
La demanda de almacenes para negocios de comercio electrónico sufrirá otra realidad. “Ahorita tenemos un flujo de camiones pequeños que quieren aprovechar la ubicación para mejorar su distribución. Al estar cerca a la ciudad, puedes hacer más puntos de reparto en un solo día”, agrega.
Esta es la demanda que, según Vega, no desaparecerá y que ya se encuentra preparando para, en los próximos meses, enfrentar la campaña navideña.
Por cierto, Macrópolis, del grupo Centenario, se encuentra ubicado en Lurín, una zona que se ha considerado ya como un cluster industrial y donde operan más de 200 industrias.

El sur

Carlos Montero, vicepresidente de desarrollo urbano de Centenario, explica que durante los últimos meses se observó un incremento en las consultas por espacios en Macrópolis por parte de dos tipos de empresas: aquellas que se dedican a la distribución de mercadería y las del rubro de producción.
“Lo que sucede con estas últimas es que están mudando sus locales de zonas ya consolidadas a zonas que les ofrecen otras oportunidades tanto de distribución como de operación”, asevera.
El centro logístico de tiendas y de comercio electrónico de Saga Falabella opera en Macrópolis, según comenta Montero. Molitalia y Aceros Arequipa también se encuentran ocupando espacios en este espacio industrial.
Otro fenómeno ha advertido Macrópolis: la presencia de empresas de menor tamaño que están buscando flexibilidad de contratos y espacios que se adapten a sus necesidades.
“Se trata de empresas formalizadas y de rubros formales. Se les ofrece lotes de mil metros cuadrados y básicamente nos han buscado empresas de producción y almacenamiento de alimentos, farmacéuticas, agroindustria entre otros”, explicó.
Son estos lotes pequeños y medianos de mil metros cuadrados los que han predominado en las ventas de Centenario entre junio y julio. El rubro mantiene las expectativas por la mayor colocación de espacios. Sin embargo, Montero sí considera que no se llegarán a los supuestos del año; porque las decisiones por tomar un espacio grande, dada circunstancias, pueden aún demorar.
Características de los almacenes
1.Antiguedad
Un almacén clase A tiene menos de 15 años de haber sido entregado.
2.Ubicación
Se encuentra frente a vías principales y goza de un fácil acceso para vehículos.
3. Tipo de construcción
Los muros y columnas son construídos con concreto y acero, mientras que el piso es de concreto pulido.
4. Metraje
Las áreas que más se comercializan son de entre 2.500 y 5.000 metros cuadrados.
5. Otros beneficios
Sistema de vigilancia, tanque de agua contra incendios entre otros.

Tecnologías para una mejor gestión
El líder de blockchain de IBM para Latinoamérica, Martín Hagelstrom, compartió cifras importantes sobre lo que será la realidad para la región en los próximos meses en el terreno del comercio electrónico.
Por ejemplo, al 2022 se espera que 176 millones de personas comprarán bienes y servicios en línea y son US$2,5 billones las ventas minoristas que se registrarán en la región a través de canales online.
Todo se ha acelerado con la pandemia. Nos ha obligado a digitalizarnos y la tecnología permite ser más eficientes; pero también se debe digitalizar procesos logísticos”, aseveró.
Explicó que, por ejemplo, las empresas requieren una mejor gestión de sus cadenas de suministros para las operaciones y el control de su mercancía para cumplir con los pedidos.
Todo ello se enfrenta con tecnología de manejo de datos. Se puede, por ejemplo, aplicar blockchain de tal modo que la empresa sabe cuánto tiempo lleva un producto dentro de un almacén. Ya no es solo saber en qué parte del almacén se encuentra mi producto”, indicó y dijo que estas serán las nuevas tendencias que se impondrán en el mercado en el mediano y largo plazo.
Finalmente, Halgelstrom advirtió que en la región se debe eliminar el concepto de que estas tecnologías son aplicadas solo por grandes empresas.
Soluciones que pueden ser implementadas por empresas de todos los tamaños. Lo importante es determinar la problemática particular que ellos presenten y ahí es donde la tecnología entra a apoyar en solucionarla”, acota.