5 formas de invertir en Real Estate

Existen muchas oportunidades de negocio repartidas dentro de las modalidades de inversión en el sector de Real Estate, el cual engloba propiedades, bienes raíces y toda la infraestructura contenida en ellas.

Construir, comprar y vender un inmueble, departamentos en alquiler, FIBRAs y FIRBIs representan oportunidades de negocio muy rentables. Para determinar cuál es la más oportuna, se debe tener conocimiento de todos los segmentos disponibles.

Antes de invertir, la pregunta más importante a responder es: ¿cuáles son las ventajas y desventajas de cada modalidad? Aquí te dejamos una lista de las modalidades de inversión más rentables del sector.

1.- Alquilar un departamento o vivienda de manera temporal:

Es muy popular alquilar por días en zonas turísticas o playas, dependiendo de la temporada. Plataformas como Airbnb facilitan esta alternativa.

Entre las ventajas se encuentra la seguridad de tratar con inquilinos con alta puntuación, y se elimina la gestión de cobranza ya que el pago es a través de la plataforma y está respaldado por una tarjeta de crédito.

Sin embargo, también enfrenta desventajas. Aceptar solo inquilinos con alta puntuación reduce la demanda; además, no es posible asegurar rentas periódicas al depender de  la ubicación, flujo de personas en la zona y precio establecido. En adición, ser dueño de la propiedad implica costos de mantenimiento, servicios, entre otros; y no es posible atender una necesidad de liquidez, ya que las viviendas no se venden con rapidez.

2.- Alquilar un inmueble a largo plazo:

Ideal para quienes poseen una vivienda que no habitarán en un largo tiempo. Está enfocada en familias o personas que buscan establecerse en una zona.

Bajo esta modalidad, el propietario recibirá un ingreso por las rentas, asegurado por un contrato a largo plazo. Sin embargo, no podrá transar el inmueble mientras esté alquilado -volviéndose totalmente ilíquido-. Además, tendrá que realizar las gestiones de cobranza y del inmueble para satisfacer las necesidades del inquilino, agregándole complejidad a la inversión.

Concentrar el riesgo en un solo inquilino aumenta la posibilidad de tener una tasa de vacancia (metros cuadrados libres para alquilar) de 100%; lo cual tiene un alto impacto directo en la rentabilidad.

3.-House flipping:

Compra una propiedad a bajo precio, e invierte en reparaciones, decoración y otros temas para que el valor de la propiedad incremente y sea rentable revenderla.

Aunque el house flipping tiene una tasa de retorno significativamente alta, el riesgo es alto y requiere de un capital extra, tiempo para las reparaciones y la asociación con un experto que aporte la experiencia necesaria para que la reventa sea exitosa.

Esta alternativa Impide enfrentar una situación de necesidad de liquidez, y es necesario considerar que, después de la venta, no se pueden recibir rentas futuras.

4.-Comprar un inmueble comercial:

El propósito es comprar una oficina o un local comercial para alquilarlo a diversas empresas. 

Requiere de una fuerte inversión y disponer de un equipo con las capacidades para manejar la logística involucrada. Además, precisa mantener una ardua gestión de cobranza y del inmueble. Por otro lado, vuelve el inmueble prácticamente ilíquido, ya que desalojar una empresa para poder transar la propiedad necesita de mucho tiempo.

Dependiendo de la calidad del inquilino, el riesgo de una alta tasa de vacancia varía. Ante un aumento de la tasa de vacancia, el propietario deberá asumir la cuota de mantenimiento y otros costos que impactan directa y negativamente a la rentabilidad.

5.-Participación en FIBRAs:

Los Fideicomisos de Titulización para la Inversión en Rentas de Bienes Raíces (FIBRA) son un instrumento de inversión a largo plazo listado en la Bolsa de Valores de Lima (BVL) que destina sus fondos a financiar la adquisición y remodelación inmuebles no residenciales, como edificios de oficinas, hoteles, almacenes y locales industriales, con el fin de arrendarlos. La gestión prioriza la generación de rentas crecientes y sostenibles, cuyos efectos solo serán tangibles a largo plazo.

Los FIBRAs tienen la obligación de repartir el 95% de sus utilidades periódicamente, lo cual es un seguro para el participante. Esta modalidad reduce significativamente el riesgo de impago o rentas menores, al gozar de ciclos distintos por tipo de activo y estar atomizado en varios inquilinos. Si deseas conocer todo sobre el funcionamiento de un FIBRA, visita este artículo sobre la forma más innovadora para invertir en bienes raíces.

Los FIBRAs son un instrumento de alta rentabilidad y a los que se puede acceder rápidamente, por lo que es una alternativa más líquida que otras inversiones. Además de los dividendos que se reparten periódicamente, existe la posibilidad de que se revaloricen las propiedades teniendo un efecto de apreciación en el certificado de participación.

Quienes compran certificados de participación de un FIBRA no tendrán que enfrentar problemas de vacancia, ni gestionar la cobranza a inquilinos. En caso de requerir liquidez, pueden retirar solo un porcentaje de la inversión¹ y seguir percibiendo dividendos. Además, si el FIBRA cuenta con presencia bursátil, los inversionistas accederán a beneficios tributarios como la exoneración del pago del impuesto a las ganancias de capital que sean provenientes de la venta de certificados.

FIBRA Prime cuenta con presencia bursátil; en consecuencia, puede ofrecer este beneficio. Para conocer el detalle sobre este beneficio, lee este artículo sobre la presencia bursátil de FIBRA Prime.

Los FIBRAs son un instrumento de alta rentabilidad y a la que se puede acceder rápidamente, por lo que es más líquida que otras alternativas.

Ahora que estás informado, puedes elegir la mejor alternativa según tu nivel de aversión al riesgo.

¹ Retiro de inversión sujeto a la liquidez disponible del certificado de participación del FIBRA.